In zijn column op Overgeld.nl kijkt Harrie-Jan van Nunen even op een andere manier naar het door de AFM voorgestelde verbod op tophypotheken. Hij vraagt zich af of het niet een manier is om de problemen bij de banken te verbloemen. De AFM stelt dat de maatregel noodzakelijk is om consumenten te beschermen: wie een tophypotheek afsluit en later de woning moet verkopen blijft achter met een restschuld. Harrie-Jan stelt de vraag: “Zou het kunnen dat er een andere reden is om met dit voorstel te komen? Als gevolg van de hypotheekcrisis hebben banken namelijk de grootste moeite om hypotheekgelden aan te trekken. … Doorvoering van dit voorstel geeft banken een instrument om hun eigen financieringsproblemen te verbloemen. “Beste klant, we zouden u wel willen helpen, maar helaas mogen we het niet meer……”.
Wat denk jij, zou zoiets erachter zitten? Ik kan me er weinig bij voorstellen eerlijk gezegd. Heeft de AFM een reden om de banken te helpen om hun financieringsprobleem te verhullen? Ik zou niet goed weten welke reden dat zou moeten zijn.
Wel vraag ik me af of er niet inderdaad een andere motivatie achter de paniekactie van Hoogervorst zit dan alleen de genoemde consumentenbescherming. Wat de waarde van woningen doet weet je toch niet, ook een hypotheek ter hoogte van de koopsom kan straks blijken een restschuld op te leveren. Veel belangrijker is strenger zijn op de betaalbaarheid van de hypotheek.
Overigens kan de AFM op deze manier toch juist gaan bijdragen aan een probleem voor consumenten? Als dit doorgaat krijgt de woningmarkt een forse extra klap met bijbehorende prijsdalingen. Waarmee al die mensen die nu een tophypotheek hebben en tegen werkloosheid gaan aanlopen in de komende tijd alleen maar een groter probleem hebben. Dus in hoeverre de AFM consumenten beschermt met dit plan is ook nog maar de vraag.
Lees ook:Volledig aflossingsvrije tophypotheek?
Lees ook:Echt waar?
Lees ook:Restschuld fiscaal aftrekbaar?
Lees ook:Gratis advies bestaat niet
Lees ook:Eigen Huis niet blij met Raboplan
Jos gebruikt in het artikel de termen Loan to Value en Loan to Income. Vollgens Jos zou het alleen maar gaan om de Loan to Value gevallen. Of te wel, de tophypotheken. Maar de AFM zegt volgens mij dat het gaat om de explain gevallen die buiten de Gedragscode Hypothecair financiers om worden afgesloten. Ook worden de tophypotheken genoemd en dat is waar iedereen over valt, terecht. Het zou niet erg slim zijn om dat nu aan banden te leggen. Juist op dit moment, nu de markt zo ontzettend slecht draait is het niet slim om te zeggen dat kosten voor aanschaf niet meer in de hypotheek mogen worden meegenomen. Vooral starters zullen hiervan het dupe zijn.
Waarom banken zo ontzettend veel moeite hebben met het aantrekken van geld is simpel. Het geld is er dom weg niet, dat is namelijk al een keer eerder gebruikt om een andere lening te sluiten waarvan het nu niet zeker is of het geld terug komt en particuliere investeerders zien het nu even niet zitten om in banken te investeren.
Hmm.. Harry Jan Nunen en niet Jos Koets.. foutje bedankt… Voor de rest blijf ik bij mijn punt..
Het doel van mijn publicatie is om mensen op een andere manier naar de discussie te laten kijken en blijkbaar is dat geslaagd. Het valt op dat velen n.a.v. deze reactie reageren met oplossingen, en verzachtende omstandigheden voor bijvoorbeeld starters etc. Op dat moment zou de regel een feit zijn en is verdere verschraling mogelijk!
Dit geluid zal wel de discussie geven welke kosten er naast de KK nog consumptief meegefinancierd gaan worden.
NB: Maar onderschat op dit moment het fundingsprobleem bij banken niet !!
Onderschat ik niet hoor HJ, maar ik kan er niet goed bij dat de AFM ze daar op deze manier bij zou proberen te helpen. Als een bank niet wil verstrekken prijzen ze zich gewoon uit de markt lijkt me.
En ja, het vanuit een andere hoek naar de discussie laten kijken is je gelukt. Leuk dat je hier reageert!
Ik moet Harry Jan van Nunen gelijk geven. In oktober kreeg ik al signalen dat het niet klopte bij diverse aanbieders. Ik heb toen een column geschreven die nooit gepubliceerd is.
110% executiewaarde!!
Als columnist is het altijd moeilijk om te beoordelen of geruchten in de markt nu waar zijn of niet. Vooral als het om een gerucht gaat, die zal in slaan als een bom. Grote twijfel en vooral de vraag waarom overheersen al een paar dagen bij mij. Toch vind ik dat u als lezer recht heeft om te weten wat er in de wandelgangen van de hypotheekmarkt wordt gefluisterd. Het klinkt te absurd voor woorden maar de maximale verstrekking voor hypotheken zonder NHG zou worden verlaagd naar 110%. Ja u leest het goed! Van de week kwam wel Fortis met een bericht dat zij geen 130% meer verstrekken maar terug gaan naar 125%. Echter dit nog verder verlagen naar 110%, wat zijn dan wel niet de gevolgen voor de hypotheekmarkt en natuurlijk de huizenprijzen?
Gevolgen
De gevolgen zouden enorm zijn. Vooral voor starters betekent dit nog meer grote problemen. Waar normaal maximaal 125% van de executiewaarde wordt verstrekt, wordt dit nu 15% minder. De kosten koper van gemiddeld 10% kunnen dan niet meer volledig worden meegefinancierd in de hypotheek. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking waarbij ik een koopprijs neemt van 300.000 euro en kosten koper van 10%. De executiewaarde is 270.000 euro wat 90% is van de koopprijs.
Nu Eventueel in de toekomst
Koopprijs woning 300.000 300.000
Kosten koper 30.000 30.000
Benodigde hypotheek 330.000 330.000
Maximale hypotheek 337.500 319.000
Eigen middelen 0 11.000
Duidelijk is te zien dat een starter eigen middelen moet meenemen om de hypotheek rond te kunnen krijgen. De gevolgen zijn dan ook groot want hoeveel starters in Nederland hebben daadwerkelijk iets gespaard om dit op te kunnen brengen. Meestal is er juist sprake van een lening die nog gesaneerd moet worden in de hypotheek. In ieder geval zal ook de huizenmarkt hier flink onder gaan leiden. Deze zit nu al gedeeltelijk op slot, maar gaat dan volkomen dicht. Toekomstige kopers gaan afwachten omdat zij weten dat de huizenprijzen gaan dalen. Echter ook geldgevers krijgen een groot probleem. Waar in het verleden nog 125% van de executiewaarde werd verstrekt aan kopers, hebben deze nu een te hoge hypotheek. Door de lagere verstrekkingsnorm en een eventuele daling van de huizenprijzen lopen eerder verstrekte hypotheken steeds verder uit de pas. Dit kan dan weer leiden tot verder ingrijpen door middel van hertaxaties vanuit de kant van de geldgevers. Een volgende stap waar ik eigenlijk niet aan wil denken, kan dan zijn om extra aflossingen te eisen van klanten. U begrijpt dit scenario is echt niet leuk, want heel Nederland zal op zijn kop staan.
Veilige haven
Betreffende hypotheken met NHG lijkt er op het eerste gezicht niets te veranderen. Deze hebben heel andere normen en worden niet gebaseerd op de executiewaarde. Een veilige haven dus als u nog een hypotheek wilt hebben. Ik kan mij echter niet voorstellen dat dan ook de verstrekking nog hetzelfde zal blijven. Waar nu nog vier keer het inkomen wordt verstrekt, zal dit zeker iets minder worden. Ook hier zal dus voor meer zekerheid worden gekozen. De vraag blijft waarom deze stap, die gelukkig nog niet definitief is, wordt genomen. Is de kredietcrisis hier de oorzaak van of zijn geldgevers van mening dat de huizenprijzen de komende tijd flink gaan dalen? Ik was eigenlijk van mening dat het bij de geldgevers weer iets beter gaat na het ingrijpen van Minister Bos. Ik heb in ieder geval diverse bronnen geraadpleegd. Deze personen die gaan over de hoogte van de hypotheekrente en de hypotheekvormen hebben niet gereageerd op mijn mails. Blijft over de bronnen die wat verder weg staan van de uiteindelijke beslissingen die worden genomen. Tot op heden hebben zij mij nooit in de steek gelaten. Echter nu hoop ik weldegelijk dat zij mij verkeerd hebben ingelicht en dat ik met deze column volledig de plank misslaat!