Hogere NHG vraagt om misbruik

Een paar weken geleden was eindelijk de kogel door de kerk: de grens voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie werd opgehoogd van € 265.000 naar € 350.000. Om de woningmarkt te ondersteunen, vanuit de veronderstelling dat mensen eerder bereid zijn een woning te kopen als deze gefinancierd kan worden met een NHG-hypotheek. Of dat zo zal zijn heb ik steeds betwijfeld. Een logisch effect van de verhoging is wel dat er op grote schaal misbruik van gemaakt zal worden. Niet om woningaankopen te financieren, maar om bestaande hypotheken over te sluiten naar een NHG-hypotheek.

Zowel banken als adviseurs gaan graan aan de slag om hun hypotheekrelaties erop te wijzen dat hun huidige hypotheek door de verhoogde NHG wellicht veel voordeliger kan. Wie immers een hypotheek heeft van € 300.000 kwam voorheen niet in aanmerking voor de garantie, en nu wel. Het overzetten kan vrij eenvoudig binnen de regels van NHG: financier bij wijze van spreke een potje verf mee in de nieuwe hypotheek en je kunt er NHG (oversluiten voor kwaliteitsverbetering) voor aanvragen.

Dat is natuurlijk koren op de molen van de hypotheekadviseurs. De meesten hebben bijzonder weinig te doen de laatste tijd, wat betekent dat er ook geen geld in het laatje komt. Oversluiten met NHG zorgt voor werk en dus geld. Bovendien moet er bij een hypotheek met NHG meestal meer afgelost worden dan zonder – wat weer nieuwe aflossingspolissen met bijbehorende verdiensten oplevert. En natuurlijk zal de adviseur niet nalaten uitgebreid te spreken over het risico van werkloosheid in deze crisistijd, om een mooie (en vooral lucratieve) woonlastenverzekering te adviseren.

Ook de banken vinden het ongetwijfeld prachtig. Een NHG-hypotheek levert ze immers geen risico op: een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop wordt vergoed door NHG. Hypotheken zonder risico, daar zijn banken natuurlijk dol op.

Tot slot de klant: die betaalt voor een hypotheek met NHG een behoorlijk lagere hypotheekrente. Als de kosten van oversluiten (afsluitprovisie, notariskosten, evt boeterente) goedgemaakt worden door dat renteverschil is er voor de huizenbezitter geen reden om niet op het voorstel tot oversluiten van de hypotheek in te gaan.

Allemaal mooi en prachtig voor alle partijen. Dikke kans dat de verhoging zo uitpakt dat hypotheekadviseurs weer wat geld verdienen, de banken hun risico overdragen en de woningbezitters een lagere hypotheekrente gaan betalen op hun bestaande woningfinanciering. Maar helpt het de woningmarkt?

Lees ook:Wordt NHG duurder voor huiseigenaren en banken?
Lees ook:Meer vraag naar veilige hypotheek?
Lees ook:Geen lagere hypotheekrente? iPad kado!
Lees ook:Risico vertaald in hypotheekrente
Lees ook:NHG wordt veel duurder