Ff uitleggen: eigenwoningforfait


Ik heb zomaar weer even zin om uit te leggen hoe het werkt met het eigenwoningforfait. Want dat is lang niet iedereen even duidelijk, en dat snap ik ook wel. Hoe zit het nou eigenlijk? 

Het eerste dat je moet weten is dat je eigen huis qua inkomstenbelasting in box 1 valt, die van werk en woning. Eigenlijk heel gek, want een huis is een bezitting, onderdeel van je vermogen, en dat vermogen wordt verder belast in box 3. Alleen de eigen woning dus niet. Die hebben ze in box 1 gestopt, net als de lening(en) die je hebt lopen om die woning te financieren: de eigenwoningschuld.

In feite tellen ze in box 1 eerst een bedrag bij je inkomen op. Dat is het eigenwoningforfait, de inkomsten die je zogenaamd hebt uit je eigen woning. Laten we het maar een cijfermatige weergave van je wo0ngenot noemen. Doordat je een eigen huis bezit hoef je immers geen woning te huren – vroeger heette het eigenwoningforfait dan ook het huurwaardeforfait.

Er wordt dus een bedrag bij je inkomen opgeteld, dat afhankelijk is van de waarde van je woning. Om precies te zijn: van de WOZ/OZB-waarde van je woning. Die waarde wordt vastgesteld door jouw gemeente, over die waarde betaal je ook je onroerendezaakbelasting aan de gemeente.

De staffel die gebruikt wordt voor het berekenen van je eigenwoningforfait is eigenlijk heel vreemd. Er komen eerst een paar regels met waardecategorieën waarvan ik niet zou weten wat voor huis je ervoor zou kunnen hebben. Van € 12.500 tot € 25.000… dat gaat toch nergens over? De regel waarin de normale huizen van Nederland vallen, is die met een WOZ waarde tussen de €75.000 en € 1.040.000. Daarbij hoort een eigenwoningforfait van 0,60% van de WOZ-waarde. Vorig jaar was dat trouwens nog 0,55%, dus het is wel wat verhoogd.

Dat eigenwoningforfait wordt dus bij je inkomen opgeteld, maar gelukkig mag je er vervolgens wat van aftrekken. De rente en kosten van je eigenwoningschuld. Voor bijna iedereen is dat een veel hoger bedrag dan het eigenwoningforfait. Neem een woning met een WOZ-waarde van € 250.000, dat komt neer op een eigenwoningforfait van € 1.500. Heb je een hypotheek van € 200.000 met een rente van 5%, dan betaal je per jaar € 10.000 aan hypotheekrente. Trek je dat van die €1.500 af, dan kom je op een negatief bedrag van € 8.500. Dat noemen ze dan ‘negatieve inkomsten uit de eigen woning’, beter bekend als de hypotheekrenteaftrek.

Dan nog één dingetje: wat nou, als je een hypotheekvrij huis hebt? Moet je dan dus belasting betalen over je eigen woning? Er wordt immers een bedrag bij je inkomen opgeteld, maar je hebt niets om er vanaf te trekken. Nee, daar heeft de heer Hillen wat op bedacht. De Wet Hillen zorgt ervoor dat de inkomsten uit eigen woning nooit positief kunnen zijn. Je krijgt dan een extra aftrekpost ‘wegens geen of geringe eigenwoningschuld’. Dus in bovengenoemde situatie, die woning van € 250.000 maar dan zonder hypotheek, dan komt er dus een bijtelling van € 1.500 maar die wordt gecompenseerd door een aftrekpost van € 1.500. Per saldo heb je dan dus geen bijtelling.

Lees ook:Hypothekentaal: eigenwoningforfait
Lees ook:Hypotheek stiekem duurder
Lees ook:Lagere hypotheekrenteaftrek voor dure woningen
Lees ook:Mijlpaal voor Wouter Bos
Lees ook:Hypothekentaal: bruto en netto maandlasten

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

Naam

Website

Het kan vijf minuten duren voordat nieuwe reacties zichtbaar zijn.